De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) is een borgstelling voor je hypotheek. Als je je huis moet verkopen door bijvoorbeeld werkloosheid, een scheiding of het overlijden van je partner en er blijft een restschuld over, dan kan NHG die schuld aan de geldverstrekker betalen en onder voorwaarden aan jou kwijtschelden. Omdat de bank minder risico loopt, krijg je met NHG meestal een lagere rente. NHG kan alleen voor woningen tot een kostengrens die jaarlijks wordt vastgesteld.
In het kort
- NHG wordt uitgevoerd door de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW).
- Je betaalt eenmalig een premie, een percentage van je hypotheekbedrag.
- Geldverstrekkers geven op NHG-hypotheken meestal een rentekorting, omdat hun risico kleiner is.
- De kostengrens en de premie worden jaarlijks vastgesteld; kijk voor de actuele bedragen op nhg.nl of rijksoverheid.nl.
Dit artikel is algemene uitleg en geen persoonlijk hypotheekadvies.
Hoe werkt NHG?
NHG is een garantie die je bij het afsluiten van je hypotheek kunt aanvragen. Er zijn drie partijen bij betrokken:
- Jij als koper: je betaalt eenmalig een premie en moet voldoen aan de voorwaarden, zoals een woning onder de kostengrens en een hypotheek die past bij je inkomen.
- De geldverstrekker: krijgt de zekerheid dat het fonds bijspringt als een gedwongen verkoop niet genoeg opbrengt.
- Het Waarborgfonds Eigen Woningen: beheert het fonds dat uit de premies wordt gevuld. Achter het fonds staan de Rijksoverheid en de gemeenten als achtervang, voor het geval het fonds zelf tekortschiet.
Het mechanisme lijkt op een verzekering: veel kopers betalen een kleine premie, en uit die pot worden de verliezen van de relatief kleine groep met een restschuld gedekt. Het verschil met een gewone verzekering is dat het fonds de schuld eerst aan de bank betaalt en daarna beoordeelt of het die van jou terugvraagt.
Wanneer helpt NHG bij een restschuld?
Een restschuld ontstaat als je je huis verkoopt voor minder dan de hypotheek die erop rust. Dat gebeurt vooral als de huizenprijzen dalen, zoals in Nederland enkele jaren na de kredietcrisis. Zonder NHG blijf je die schuld gewoon verschuldigd aan de bank.
Stel, je hebt een NHG-hypotheek met een restant van 280.000 euro. Na een scheiding moet de woning worden verkocht. Door een prijsdaling brengt het huis 260.000 euro op, en na verkoopkosten blijft er 255.000 euro over. De restschuld is 280.000 − 255.000 = 25.000 euro.
Met NHG kan het fonds die 25.000 euro aan de geldverstrekker betalen. Als je aan de voorwaarden hebt voldaan, onder meer dat de verkoop het gevolg was van een erkende oorzaak en dat je er alles aan hebt gedaan om de schade te beperken, kan het fonds de schuld kwijtschelden. Zonder NHG had je die 25.000 euro zelf moeten afbetalen.
Erkende oorzaken zijn in algemene zin gebeurtenissen buiten je schuld die je inkomen raken: werkloosheid, arbeidsongeschiktheid, een relatiebreuk of het overlijden van je partner. Verkoop je omdat je een groter huis wilt, dan dekt NHG een restschuld niet. Ook als je je niet aan de afspraken houdt, bijvoorbeeld door betalingsachterstanden te laten oplopen zonder contact op te nemen, kan het fonds het geld van je terugvorderen.
Goed om te weten: NHG biedt ook hulp vóórdat het misgaat. Wie dreigt de maandlasten niet meer te kunnen betalen, kan via de geldverstrekker bij NHG terecht om te kijken of er een oplossing is waarbij je in je huis kunt blijven. De precieze regelingen veranderen; kijk op nhg.nl voor de actuele mogelijkheden.
Waarom krijg je rentekorting?
De rente die je betaalt, bestaat uit de kosten van geld voor de bank plus een opslag voor onder meer risico, kosten en winst (zie hoe komt hypotheekrente tot stand?). Met NHG daalt het risico voor de bank sterk, want een groot deel van een eventueel verlies wordt gedekt. Bovendien hoeven banken voor gegarandeerde leningen minder eigen vermogen aan te houden. Een deel van dat voordeel geven ze door in een lagere rente.
Stel, je leent 300.000 euro en de premie is in dit voorbeeld 0,5 procent: eenmalig 300.000 × 0,005 = 1.500 euro. Je krijgt een rentekorting van 0,2 procentpunt. In het eerste jaar scheelt dat ongeveer 300.000 × 0,002 = 600 euro bruto rente. Na enkele jaren heb je de premie in dit voorbeeld terugverdiend, ook als je nooit een beroep op de garantie doet. De werkelijke premie en korting verschillen per jaar en per geldverstrekker.
Omdat de rente fiscaal aftrekbaar is, is het netto voordeel van de korting iets kleiner dan het bruto voordeel. De premie zelf is in algemene zin ook aftrekbaar als kosten van de eigen woning in het jaar dat je hem betaalt. Controleer de actuele regels bij de Belastingdienst.
De kostengrens
NHG is bedoeld voor woningen in het lagere en middensegment. Daarom geldt een kostengrens: het maximale bedrag van de woning (inclusief bepaalde kosten zoals een verbouwing) waarvoor je NHG kunt krijgen. Die grens wordt elk jaar opnieuw vastgesteld en beweegt mee met de gemiddelde woningprijzen. Voor woningen met energiebesparende maatregelen geldt een iets hogere grens. Kijk voor de grens van dit jaar op nhg.nl.
De garantie daalt in de loop van de tijd mee met je hypotheek, alsof je annuïtair aflost. Dat is logisch: de borg dekt het risico op een restschuld, en dat risico neemt af naarmate je schuld daalt. Daarom moet je een NHG-hypotheek ook aflossen, annuïtair of lineair (zie annuïteit of lineair).
Voor- en nadelen op een rij
| Voordelen | Nadelen |
|---|---|
| Vangnet bij een restschuld na een gedwongen verkoop door een erkende oorzaak | Eenmalige premie, een percentage van het hypotheekbedrag |
| Meestal een lagere rente, wat over de looptijd kan oplopen | Alleen mogelijk voor woningen tot de kostengrens |
| Hulp bij dreigende betalingsproblemen | Extra voorwaarden, zoals aflossen en een hypotheek die bij je inkomen past |
| Rust: minder risico bij prijsdalingen in de eerste jaren | Geen dekking bij vrijwillige verkoop of als je je niet aan de afspraken houdt |
De economische kant: wie draagt het risico?
Vanuit de economie bekeken verschuift NHG risico van individuele huishoudens en banken naar een collectief fonds, met de overheid als laatste achtervang. Dat heeft voordelen: huishoudens worden minder hard geraakt door pech, en de woningmarkt blijft in een neergang beter toegankelijk voor starters. Critici wijzen op mogelijke nadelen. Door de lagere rente kunnen kopers iets meer betalen, wat op een krappe markt kan doorwerken in hogere prijzen voor woningen onder de kostengrens. En omdat de overheid achtervang is, draagt de belastingbetaler een klein, maar in een zware crisis niet verwaarloosbaar risico. Hoe zwaar die effecten wegen, daarover verschillen de meningen.
Voor scholieren: NHG is een goed voorbeeld van risicodeling, en je kunt er begrippen als moral hazard op loslaten. Wie weet dat een restschuld kan worden kwijtgescholden, zou minder voorzichtig kunnen zijn. Daarom stelt het fonds voorwaarden: alleen erkende oorzaken, en je moet zelf de schade beperken. In een opgave laat je zien hoe die voorwaarden het risico op moral hazard verkleinen.
Wat betekent dit voor jou?
Koop je een woning onder de kostengrens, dan is het zinvol om de rente met en zonder NHG te vergelijken en de premie daartegen af te zetten. Ook als je denkt dat het nooit nodig is, kan de rentekorting de premie terugverdienen. Bij een woning boven de grens kan het niet. Combineer dit met de vraag hoeveel hypotheek je kunt krijgen, want de NHG-voorwaarden sluiten aan bij dezelfde leennormen.
Veelgestelde vragen
Wat kost NHG?
Je betaalt eenmalig een premie, een percentage van het hypotheekbedrag. Dat percentage wordt jaarlijks vastgesteld. Daar staat meestal een rentekorting tegenover die de premie na verloop van tijd kan terugverdienen.
Wordt een restschuld altijd kwijtgescholden met NHG?
Nee. Alleen als de verkoop het gevolg is van een erkende oorzaak, zoals werkloosheid, arbeidsongeschiktheid, scheiding of overlijden van je partner, en als je je aan de voorwaarden hebt gehouden. Anders kan het fonds het bedrag van je terugvorderen.
Wat is de NHG-grens dit jaar?
De kostengrens wordt jaarlijks vastgesteld en beweegt mee met de huizenprijzen. Het actuele bedrag vind je op nhg.nl of rijksoverheid.nl.
Kan ik NHG later nog aanvragen?
NHG regel je in principe bij het afsluiten van de hypotheek. In sommige situaties, zoals bij oversluiten of een verbouwing, kan het later ook. Je geldverstrekker of adviseur kan vertellen wat in jouw geval mogelijk is.
Bronnen en meer informatie: Rijksoverheid, Belastingdienst.
