De hypotheekrenteaftrek houdt in dat je de rente die je betaalt over een lening voor je eigen woning mag aftrekken van je belastbaar inkomen in box 1. Daardoor betaal je minder inkomstenbelasting, waardoor je netto maandlasten lager uitvallen dan je bruto rente. Daar staat tegenover dat je over je woning een klein bedrag bij je inkomen moet optellen: het eigenwoningforfait.
De regeling is een van de bekendste en meest besproken onderdelen van het Nederlandse belastingstelsel. In dit artikel lees je hoe ze werkt, aan welke voorwaarden je moet voldoen en waarom veel economen pleiten voor verdere afbouw.
Let op: de exacte percentages en bedragen veranderen bijna elk jaar. Controleer voor je eigen situatie altijd de actuele regels bij de Belastingdienst. Dit artikel is algemene uitleg en geen persoonlijk advies.
Hoe werkt de hypotheekrenteaftrek?
De eigen woning valt in box 1, samen met inkomen uit werk. In box 1 tel je voor de eigen woning twee dingen bij elkaar op:
- Het eigenwoningforfait (een positief bedrag): een percentage van de WOZ-waarde van je huis. Het idee is dat je als eigenaar “woongenot” hebt, dat de fiscus als een soort inkomen beschouwt.
- De aftrekbare kosten (een negatief bedrag): vooral de betaalde hypotheekrente over je eigenwoningschuld, plus bijvoorbeeld bepaalde afsluitkosten.
Zijn de aftrekbare kosten hoger dan het forfait, en dat is bij de meeste mensen met een hypotheek zo, dan ontstaat er een negatief inkomen uit eigen woning. Dat verlaagt je belastbaar inkomen en dus de belasting die je betaalt.
Een vereenvoudigd rekenvoorbeeld
De getallen hieronder zijn ter illustratie en geen actuele tarieven.
| Post | Bedrag per jaar |
|---|---|
| Betaalde hypotheekrente | € 10.000 |
| Eigenwoningforfait (stel) | € 1.400 |
| Negatief inkomen uit eigen woning | − € 8.600 |
| Belastingvoordeel bij een aftrektarief van 37% (stel) | ongeveer € 3.180 |
| Netto rentelasten | ongeveer € 6.820 |
In dit voorbeeld betaal je dus effectief ongeveer twee derde van de bruto rente zelf. Het voordeel wordt vaak maandelijks verrekend via een voorlopige aanslag, zodat je het niet pas een jaar later ontvangt.
De belangrijkste voorwaarden
- Hoofdverblijf: de woning moet je eigen hoofdverblijf zijn, geen tweede huis of verhuurde woning.
- Doel van de lening: de lening moet zijn gebruikt voor de aankoop, het onderhoud of de verbetering van die woning.
- Aflossen: voor leningen die vanaf 1 januari 2013 zijn afgesloten, geldt dat je ze in maximaal dertig jaar minimaal annuïtair (of lineair) volledig moet aflossen. Aflossingsvrije leningen van na die datum geven geen recht op aftrek.
- Maximaal dertig jaar: je kunt per lening maximaal dertig jaar renteaftrek krijgen.
- Bijleenregeling: verkoop je een huis met overwaarde, dan moet je die overwaarde in principe in je volgende huis stoppen. Leen je in plaats daarvan meer, dan is de rente over dat extra deel niet aftrekbaar.
Waarom wordt de aftrek afgebouwd?
Vroeger kon je de rente aftrekken tegen je hoogste belastingtarief, voor hoge inkomens ruim 50 procent. Sinds 2014 wordt het maximale tarief waartegen je mag aftrekken stap voor stap verlaagd. Sinds 2023 kun je de rente nog aftrekken tegen ongeveer het tarief van de eerste schijf, ongeacht hoe hoog je inkomen is. Daarnaast wordt sinds 2019 de zogenoemde Wet Hillen in dertig jaar afgebouwd: die regeling zorgde ervoor dat mensen met (bijna) geen hypotheekschuld geen belasting over het eigenwoningforfait hoefden te betalen.
Wat doet de hypotheekrenteaftrek met de woningmarkt?
Hier komt de macro-economie om de hoek kijken. Economen, onder wie die van het Centraal Planbureau en internationale organisaties als de OESO en het IMF, wijzen al jaren op een aantal effecten:
1. Hogere huizenprijzen
Doordat de netto rentelasten lager zijn, kunnen kopers een hogere hypotheek dragen. Als het aanbod van woningen beperkt is, vertaalt die extra leenruimte zich grotendeels in hogere prijzen. Het voordeel komt dan voor een deel terecht bij de verkopers, niet bij de kopers. Zie ook waarom zijn huizen zo duur?
2. Hoge hypotheekschulden
Omdat aflossen fiscaal lange tijd onaantrekkelijk was, hebben Nederlandse huishoudens internationaal gezien hoge hypotheekschulden. De aflossingseis voor nieuwe leningen sinds 2013 zorgt ervoor dat schulden geleidelijk dalen.
3. Ongelijke behandeling van kopers en huurders
Huurders krijgen geen vergelijkbare fiscale steun (afgezien van huurtoeslag voor lage inkomens). De aftrek bevoordeelt dus kopen boven huren, en hogere inkomens boven lagere, omdat die vaker een duurder huis met een grotere hypotheek hebben.
4. Kosten voor de schatkist
De regeling kost de overheid jaarlijks miljarden euro’s aan gederfde belastinginkomsten. Dat geld kan niet aan andere doelen worden besteed, of moet via andere belastingen worden opgehaald.
Waarom wordt de aftrek dan niet gewoon afgeschaft?
Afschaffen in één keer zou de maandlasten van miljoenen huishoudens fors verhogen en kan de huizenprijzen sterk laten dalen. Mensen die recent hebben gekocht, zouden dan in de problemen kunnen komen, met mogelijke gevolgen voor banken en de bredere economie. Daarom kiezen opeenvolgende kabinetten voor een geleidelijke afbouw. Hoe zo’n keuze in de begroting terechtkomt, lees je in Prinsjesdag en de Miljoenennota.
Hoe kijken andere landen ernaar?
Nederland is niet het enige land met een fiscale tegemoetkoming voor huiseigenaren, maar de Nederlandse regeling was lange tijd internationaal gezien bijzonder ruim. Verschillende landen hebben vergelijkbare regelingen in de loop der jaren beperkt of afgeschaft. Internationale organisaties zoals de OESO, het IMF en de Europese Commissie hebben Nederland herhaaldelijk aanbevolen de fiscale bevoordeling van de eigen woning verder af te bouwen, mede vanwege de hoge hypotheekschulden van Nederlandse huishoudens.
Een veelgenoemd alternatief is om de eigen woning fiscaal meer te behandelen als ander vermogen, bijvoorbeeld door de woning (deels) naar box 3 te verplaatsen. Zo’n grote hervorming zou geleidelijk moeten gebeuren om schokken op de woningmarkt te voorkomen, en is politiek gevoelig, omdat ze de portemonnee van miljoenen huishoudens raakt.
Veelgestelde vragen
Krijg ik hypotheekrenteaftrek op een aflossingsvrije hypotheek?
Voor leningen die vóór 2013 zijn afgesloten gelden overgangsregels. Voor nieuwe leningen vanaf 1 januari 2013 geldt dat je ze minimaal annuïtair in dertig jaar moet aflossen om recht te hebben op aftrek.
Wat is het eigenwoningforfait?
Een bedrag dat je als eigenaar bij je inkomen in box 1 telt, berekend als een percentage van de WOZ-waarde van je woning. Het percentage wordt jaarlijks vastgesteld.
Hoe lang heb je recht op hypotheekrenteaftrek?
Maximaal dertig jaar per lening, mits je aan de voorwaarden voldoet.
Meer over de woningmarkt lees je in het dossier woningmarkt.
